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Häufige Fragen und Antworten zur Beherbergung von Gästen

(zuletzt aktualisiert: 3. November 2020 // 16:00 Uhr)

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Hier beantworten wir einige häufig gestellte Rechtsfragen zur Vermietung von Ferienunterkünften. Es handelt sich nach wie vor um außergewöhnliche Umstände, die auch rechtlich häufig nicht eindeutig zu beantworten sind bzw. im Einzelfall beurteilt werden müssen. Wir können daher grundsätzlich nur eine unverbindliche Einschätzung geben. 



Welche Rechtsgrundlagen gelten, steht in der jeweiligen Verordnung des Bundeslandes, in dem die Ferienunterkunft liegt. Eine Auflistung der Länderverordnungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie finden Sie » hier.



1. Vor der Reise: Dürfen Gäste kostenfrei stornieren, wenn ein Gebiet gesperrt wurde oder ein Verbot der touristischen Vermietung erlassen wurde?

Ja. Gäste können in diesem Fall kostenlos stornieren. Es handelt sich um einen Fall der rechtlichen Unmöglichkeit: Vermieter dürfen die Unterkunft nicht zur Verfügung stellen, können also die vertraglich vereinbarte Leistung nicht erbringen. Geleistete Anzahlungen oder - falls der gesamte Mietpreis überwiesen wurde - müssen erstattet werden. Gastgeber sind darüber hinaus aber nicht zur Erstattung von Schäden (zum Beispiel Kosten für vergebliche Anreise oder vorzeitige Rückreisekosten) verpflichtet, da sie kein Verschulden trifft. Eine Liste mit den Länderverordnungen finden Sie » hier.  




2. Darf ich überhaupt noch Ferienunterkünfte vermieten?
Die Bundesländer entscheiden über die Verhängung oder Aufhebung von Einschränkungen des Reisegeschehens in ihrem jeweiligen Landesgebiet. Es gelten die Verordnungen der Bundesländer (» hier). Grundsätzlich gilt: Nur bei einem ausdrücklichen Verbot darf keine Vermietung erfolgen. Wenn nur die touristische Vermietung verboten ist, ist die Vermietung zu anderen Zwecken, die nicht der Urlaubserholung dienen, (z.B. zum dauerhaften Wohnen, aus familiären Gründen oder zu Geschäftsreisen inkl. Vermietung an Handwerker) erlaubt. Es kommt aber auf die Formulierung der jeweiligen Landesverordnung an. Unter Umständen sind nur dringende Gründe für die Beherbergung zulässig. Vermieter sollten sich im eigenen Interesse den dringenden Grund bzw. beruflichen Hintergrund der Buchungsanfrage nachweisen oder glaubhaft versichern lassen. Bitte wenden Sie sich bei individuellen Anfragen an die jeweilige Landesregierung, die die Verordnung erlassen hat oder die örtlichen Behörden (z.B. Ordnungsamt).

Beherbergungsbetriebe, die ihre Unterkünfte auf einer Homepage anbieten, sollten dort einen Hinweis aufnehmen, dass die Unterkünfte aufgrund der Beherbergungsverbote nicht (bzw. nur eingeschränkt) buchbar sind.

3. Vor Ort: Müssen meine Gäste jetzt abreisen? 

Wenn das Verbot der touristischen Nutzung von Unterkünften in Kraft getreten ist und die Verordnung keine Ausnahmereglung für bereits angereiste Gäste vorsieht, müssen Gäste abreisen. In Bundesländern, in denen kein Verbot gilt, müssen Gäste nicht abreisen.

4. Wer trägt die Kosten?

Jeder trägt seine Kosten selbst: Gastgeber tragen grundsätzlich die entgangenen Einnahmen aus der Vermietung, wenn keine Einigung auf eine Umbuchung erzielt werden kann. Reisegäste müssen eventuelle Zusatzkosten für die vorzeitige Abreise tragen. Grundsätzlich sollten Gastgeber und Gast versuchen, eine einvernehmliche Einigung zu erzielen. Wenn die Abreise durch ein kurzfristig in Kraft getretenes Beherbergungsverbot notwendig wird, könnte auch eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) vorliegen. Eine denkbare Einigung könnte zum Beispiel die Kostenteilung des Mietpreises für die verbleibende, nicht in Anspruch genommene Mietdauer sein.



Entschädigungsansprüche nach dem Infektionsschutzgesetz oder nach dem Polizei- und Ordnungsrecht kommen nur dann in Betracht, wenn von der zuständigen Behörde im konkreten Einzelfall ein berufliches Tätigkeitsverbot ausgesprochen oder eine Quarantäne angeordnet wurde. Ansprüche nach dem Infektionsschutzgesetz müssen innerhalb von drei Monaten nach dem Ende der Maßnahme geltend gemacht werden. Bei einer Betriebsschließung oder einem Vermietungsverbot durch Verordnung oder Allgemeinverfügung besteht ein Entschädigungsanspruch nach IfSG nicht. Die Bundesländer haben Hilfspakete auf den Weg gebracht, die Unternehmern helfen sollen, Liquiditätsengpässe zu überbrücken. Mehr Informationen dazu finden Sie auf unserer Seite » Hilfsangebote.

5. Was ist, wenn die Ferienunterkunft erst in ein paar Wochen oder Monaten genutzt werden soll?

Eine kostenlose Stornierung für Buchungen von Ferienunterkünften, die erst in einigen Wochen oder gar Monaten genutzt werden sollen, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht berechtigt. Ein Recht zur kostenlosen Stornierung bestünde dann, wenn wahrscheinlich ist, dass die behördlichen Maßnahmen wie Vermietungsverbote oder Gebietssperrungen im Buchungszeitraum noch vorliegen. Derzeit wären demnach lediglich Stornierungen bzw. Umbuchungen für den Zeitraum bis 30. November 2020 voraussichtlich kostenfrei möglich, in Einzelfällen auch darüber hinaus, soweit die Bundesländer länger geltende Verbote (» hier) erlassen haben.


6. Die Ferienunterkunft liegt in einem Risikogebiet, es besteht aber kein Beherbergungsverbot. Dürfen Gäste nun kostenlos stornieren?


Die bloße Angst vor einer Ansteckung mit dem Corona-Virus reicht nicht aus, um kostenlos stornieren zu können. Bei bestimmten Konstellationen, wenn weitere Umstände dazu kommen, ist eine kostenlose Stornierung oder ein Entgegenkommen des Gastgebers aber wohl notwendig:



a. Kündigungsrecht aus wichtigem Grund

Es ist denkbar, dass Gäste - abweichend vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht - ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund nach § 543 BGB haben. Zum Beispiel dann, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Unterkunft stark beeinträchtigt ist, weil Personal fehlt oder Teile der Unterkunft (Wellnessbereich) aufgrund der Hygieneauflagen nicht genutzt werden können. Eine Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund kommt nur im Einzelfall in Betracht, etwa wenn sich zuvor mit Corona infizierte Personen in der Wohnung aufgehalten haben. Beeinträchtigungen, die nicht die Wohnung selbst, sondern die Umgebung betreffen (eingeschränktes Angebot), berechtigen bei Einzelbuchungen (anders als bei Pauschalreisen) im Regelfall nicht zur kostenlosen Kündigung.



b. Drohende Quarantäne

Wenn Reisenden nach ihrer Rückkehr aus dem Risikogebiet eine verpflichtende Quarantäne droht, dürfte eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) dann anzunehmen sein, wenn der Reisende eine Quarantänepflicht nicht durch einen Coronatest abwenden kann und die Quarantäne mit dringenden beruflichen Pflichten oder der Schulpflicht mitreisender Kinder kollidiert. In solchen Fällen dürfte der Gast ein Recht zur kostenlosen Stornierung berechtigt sein. Der Umstand, dass der Reisegast einen möglichen Test nicht durchführen möchte, berechtigt ihn nicht zur kostenlosen Stornierung.



7. Meine Gäste kommen aus einem Risikogebiet. Laut der Verordnung meines Bundeslandes gibt es kein generelles Beherbergungsverbot. Ein Verbot der Beherbergung gilt nur für Gästen aus Risikogebieten, es sei denn, sie weisen einen negativen Corona-Test oder ein ärztliches Attest vor. Vor diesem Hintergrund möchten die Gäste die Reise stornieren. Wer trägt die Kosten?

Grundsätzlich dürfte es dem Gast zuzumuten sein, sich um einen Corona-Test oder ein Attest zu bemühen. Wenn er dies aus persönlichen Gründen nicht möchte, beispielsweise, weil er die damit verbundenen Kosten scheut, ist er gemäß §§ 275 Abs.1, 326 Abs. 2 BGB dazu verpflichtet, den Mietpreis abzüglich ersparter Aufwendungen bzw. die Stornokosten zu bezahlen, weil die Verantwortung dafür, dass er nicht beherbergt werden darf, ihm zuzuordnen ist. 


Gleiches gilt gemäß § 537 BGB, wenn er einen Test durchführt, der sich als positiv erweist. In diesem Fall liegt die Verhinderung “in der Person des Gastes” (wie auch sonst bei Krankheit oder individuell angeordneter Quarantäne). Bei Krankheit dürfte allerdings eine Reiserücktrittsversicherung, so sie abgeschlossen wurde, einspringen.



Anders ist es zu beurteilen, wenn der Buchungszeitraum unmittelbar nach der Einführung des Beherbergungsverbots oder der Erklärung des Herkunftsgebiets als Risikogebiet liegt und ein ärztliches Attest oder ein Corona-Test daher nicht rechtzeitig beigebracht werden kann. Hier liegt die Verantwortung nicht beim Gast. Nach den Grundsätzen der  Störung der Geschäftsgrundlage kommt daher ein Recht auf Vertragsanpassung in Betracht. Dies ist immer individuell zu beurteilen. Eine Vertragsanpassung könnte die Verschiebung des Buchungszeitraums oder eine Teilung der Stornokosto sein. Wenn der Gastgeber die Ferienunterkunft dann für den ursprünglichen Vermietungszeitraum ganz oder teilweise anderweitig vermieten kann, sind diese Einnahmen von den Stornokosten abzuziehen.




8. Es gibt in meinem Bundesland kein generelles Beherbergungsverbot, aber Auflagen für die Beherbergung (z.B. die Einhaltung allgemeiner Kontaktbeschränkungen). Was ist mit Buchungen von Gruppen, die aus mehreren Haushalten bestehen? Darf ich diese in meiner Ferienunterkunft beherbergen?

Soweit die allgemeinen Kontaktbeschränkungen ausdrücklich auch für die Vermietung von Ferienunterkünften gelten, darf eine Gruppe, die aus mehr Haushalten und/oder mehr Personen besteht, als gemäß der Kontaktregeln erlaubt ist, nicht untergebracht werden, wenn die Auflagen nicht eingehalten werden können. Es handelt sich um einen Fall der sogenannten rechtlichen Unmöglichkeit, da die Vermietung, so wie ursprünglich gebucht, untersagt ist. Die Pflicht zur Leistung entfällt damit für beide Vertragsparteien. Etwas anderes gilt, wenn für den Vermieter nicht erkennbar war, dass für eine Gruppe gebucht wurde (etwas weil die Buchung durch eine Einzelperson ohne Offenlegung der weiteren Gäste erfolgte). In solchen Fällen dürfte keine kostenlose Stornierung möglich sein. 



Es handelt sich hierbei allerdings um einen starken Eingriff in das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG). Hier gelten besondere Anforderungen an die Bestimmtheit und Verhältnismäßigkeit der Regelung. Für den Fall, dass für die Beherbergung keine besonderen Vorgaben zu Kontaktbeschränkungen gemacht werden bzw. in der entsprechenden Vorschrift zur Beherbergung nicht explizit auf die allgemeinen Kontaktbeschränkungen verwiesen wird, kann daher aus unserer Sicht nicht angenommen werden, dass die Kontaktbeschränkungen für die Vermietung von Ferienunterkünften gelten. 



9. Haben meine Gäste Ansprüche auf Minderung, wenn sie in meiner Unterkunft oder in der Umgebung nur ein eingeschränktes Angebot nutzen können? 

Wenn im Mietobjekt selbst etwas Wesentliches fehlt, das vertraglich versprochen wurde (zum Beispiel ist in einem Wellnesshotel das Schwimmbad aufgrund von Hygiene- und Kontaktregeln geschlossen), kann ein Mangel vorliegen, der den Kunden zur Minderung oder zur außerordentlichen Kündigung berechtigt (siehe §§ 536, 543 BGB).



Anders sieht es aus, wenn das Angebot im Umfeld eingeschränkt ist (zum Beispiel sind Geschäfte geschlossen, der Strand ist nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar). In diesem Fall ist nicht die Mietsache selbst mängelbehaftet. Das sogenannte „Verwendungsrisiko“ liegt beim Gast, ein Recht zur Minderung oder Kündigung besteht nicht. 



10. Was ist, wenn ein Gast krank anreist, oder in der Unterkunft erkrankt (Symptome, die auf eine Infektion mit Covid 19 hindeuten)?

Der Gastgeber kann verlangen, dass der Gast abreist, da ihm die Fortsetzung der Beherbergung dann nicht zumutbar ist, wenn die eigene Sicherheit oder die anderer Gäste beeinträchtigt werden kann. Zur Sicherheit sollte auch das örtliche Gesundheitsamt (» tools.rki.de/PLZTool/) hinzugezogen werden. 

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