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Ferienwohnen vs. Dauerwohnen

Ferienwohnungen in Wohngebieten von Urlaubsorten erhalten!

Die Vermietung von Ferienwohnungen/ Ferienhäusern und Privatzimmern ist kein neues Geschäft. Die Durchmischung von Wohngebieten mit Ferienwohnungen ist in vielen Tourismusorten in Deutschland gang und gäbe. Dass diese Praxis gegen geltendes Recht – nämlich die Baunutzungsverordnung (BauNVO) – verstößt, trat erst durch Rechtsstreitigkeiten in den letzten Jahren in den Fokus. Bereits 2007 untersagte das Oberverwaltungsgericht Greifswald einer Klägerin die Nutzung einer Dachgeschosswohnung in einem Wohngebiet als Ferienwohnung. Aber erst nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 2013, das eine Mischung von Ferienwohnen und Dauerwohnen in einem Planungsgebiet als nicht konform mit der BauNVO wertete, wurden die örtlichen Behörden aktiv.

Insbesondere in Mecklenburg-Vorpommern, aber mittlerweile auch in Schleswig-Holstein wurde die Vermietung von Ferienwohnungen in Wohngebieten durch die unteren Baubehörden bauaufsichtlich überprüft und auch untersagt – teils ohne Übergangsfrist. Das Problem ist aber für den gesamten Deutschlandtourismus von Relevanz, denn auch in anderen Bundesländern ist ein Nebeneinander von Ferien- und Dauerwohnen gängige Praxis. Angesichts der Bedeutung des Ferienhausmarkts – und insbesondere des privaten Markts – belastet das Verbot von Ferienwohnungen in Wohngebieten Anbieter und Gäste und sorgt für einen massiven Imageschaden für die betroffenen Tourismusorte sowie für den gesamten Deutschlandtourismus.

Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) hatte Mitte 2016 zunächst einen Referenten-Entwurf zur Klarstellung der Baunutzungsverordnung vorgelegt. In einer Verbändeanhörung des BMUB wurde am 7. Juli 2016 der Entwurf des „Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ diskutiert. DTV und DFV begrüßten in einer gemeinsamen Stellungnahme den Vorstoß des Bauministeriums, Ferienwohnungen als nicht störende Gewerbe- und Beherbergungsbetriebe einzustufen.

Der DTV hat sich in den letzten Jahren intensiv und beharrlich dafür eingesetzt, die BauNVO dahingehend zu ändern, Ferienwohnungen und -häuser in Wohngebieten als erlaubte Nutzungsart aufzunehmen. Diese Bemühungen hatten Erfolg: Am 13. Mai trat das "Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenhalts in der Stadt" endlich in Kraft.

Teil des Gesetzpaketes ist eine geänderte Baunutzungsverordnung. Darin wird erstmals klargestellt, dass Ferienwohnungen und -häuser in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise als „nicht störende Gewerbebetriebe“ oder „kleine Beherbergungsbetriebe“ erlaubt sein können. In reinen Wohngebieten können sie als „kleine Beherbergungsbetriebe“ genehmigungsfähig sein, vorausgesetzt die Wohnnutzung überwiegt.
 
Der DTV begrüßt, dass mit der geänderten Baunutzungsverordnung Ferienwohnungen in Wohngebieten auf eine sichere gesetzliche Grundlage gestellt werden. Die Entscheidungshoheit bleibt bei den Kommunen und sie können steuern, wo Ferienwohnungen und -häuser zulässig sein sollen. Das bedeutet: Ferienwohnungen sind überall dort zulassungsfähig, wo diese Nutzungsarten im Bebauungsplan bereits festgelegt sind. Sollen dagegen in einer Kommune keine Ferienwohnungen erlaubt sein, muss der Bebauungsplan angepasst werden. Umgekehrt verhält es sich dort, wo Ferienwohnen zwar gewünscht ist, aber die Nutzungsarten Gewerbe und Beherbergung jedoch noch nicht Bestandteil des Bebauungsplans sind: dort müssen Überplanungen vorgenommen werden.



» DTV-Stellungnahme zum Gesetzentwurf der Bundesregierung - Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt (9. Februar 2017)

» PM: DTV und DFV: Rechtssicherheit für Ferienwohnungen in Wohngebieten rückt in greifbare Nähe (27. Januar 2017)

» Gemeinsame Stellungnahme (7. Juli 2016)

» PM: Positives Signal für Ferienwohnungen in Wohngebieten (7. Juli 2016)

» Gemeinsame Positionierung (Juni 2015)

» PM: Ferienwohnungen in Wohngebieten von Urlaubsorten erhalten! (8. Juni 2015)

Das Wirtschaftsministerium Mecklenburg-Vorpommern hat zur Problematik eine umfangreiche juristische Ausarbeitung für die Baubehörden erarbeitet:

»Handlungsleitfaden zur bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen

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